door:
In 2003 Richten wij met een aantal mensen de werkgroep van kantoor naar huis op om te onderzoeken of de toenmalige, en overigens nu helaas nog steeds actuele leegstand van kantoren te combineren met studenten huisvesting. Ons gezelschap bestond uit een paar architecten maar voor de rest waren er twee corporaties vertegenwoordigd, de kamer van koophandel, een aantal prominente politici, twee behoorlijk grote beleggers en een oude rot uit de vastgoed wereld. Het leek een heel voor de hand liggende stelling dat je beter studentenwoningen kon maken in oude kantoren ipv het gaan bouwen van tijdelijke studentenhuisvesting in containers of met andere tijdelijke verplaatsbare huisvestingsoplossingen. In de kantlijn hadden we wel besloten dat een 6 tal meetings het doorrekenen van een 3 tal gebouwen voldoende moesten zijn om tot een conclusie te komen, want iteindelijk was toch een belangrijk doel ook hands- on zorgen dat er flink wat studenten capaciteit bij zou kommen en dat de belofte van omzetting van kantoren natuurlijk niet moest klemmen in het besluit voor de tijdelijke huisvesting. Ach het resultaat weet iedereen eigenlijk al, kijk in de houthaven, Wenkenbachweg of tegenover zeeburg de tijdelijke huisvesting heeft glansrijk gewonnen. Hoe kan dat nou? Lege kantoren genoeg, Ontwerpen en ombouwen was ook simpel, de regelgeving en wijzigen bestemming ach was ook niet zo’n probleem daar werkte de gemeente soepel aan mee. Ook studentenhuisvesting leek voor de handliggend want per m2 meter worden daar in de regio van Amsterdam behoorlijk grote opbrengsten per jaar mogelijk gemaakt, een kleine €150,-tpt €175 per m2 per jaar is heel gangbaar inmiddels. De oude rot in het vak knikte telkens vriendelijk in de discussie en was het met ons eens maar mompelde elke bijeenkomst… daar zijn de beleggers nog lang niet rijp voor… Het knelpunt was uiteindelijk de boekwaarde van de soms al 10 jaar leegstaande kantoren. Zoals de ontwikkelaars al hadden voorspeld, daar waren de beleggers nog lang niet rijp voor. Maar ook een kantoorpand in bezit van een corporatie volstrekt incourant moest ook voor hun nog ruim € 2000,- per m2 opbrengen. En daarmee was eigenlijk alles gereduceerd tot de essentie van het probleem…. Alles is eigenlijk oplosbaar bij de meeste kantoren het is echt geen vraagstuk voor architecten dat lossen we makkelijk op de crux is of er een forse afwaardering van €1500-2000,- per m2 gaat komen op de kantoren en het besef dat ze dit nooit meer opgaan brengen bij de beleggers. Denk daar niet al te gemakkelijk over want de beleggingen zijn de pensioenen van vele mensen. Alleen al in de Amsterdamse regio zou deze exercitie wel eens 1 tot 2 miljard afwaardering kunnen inhouden. Maar uiteindelijk zullen ze het verlies moeten nemen en zorgen voor een inspirerende transformatie van de kantoren gebieden tot woonwerk locaties dat zou op termijn nog wel eens een hoop van het nu te nemen verlies kunnen goed maken. De besluitvorming in Amsterdam en het voortel van Wethouder Poelgeest zal daarin hopelijk een forse duw in de goede richting geven.
Jurriaan van Stigt